【媒体报道】解码闲置土地的“复活”之路

近日，六安开发区管委会成功处置了一宗“闲置土地+司法查封+抵押权”交织复杂的涉法涉诉问题用地，并嫁接新项目予以盘活，实现“腾笼换鸟”的华丽转身。该地块也是全省首例在抵押查封状态下无偿收回闲置工业用地的典型案例。

一、基本情况

安徽鄂皖新材料有限公司（以下简称鄂皖公司）是开发区2015年招商引资项目，于2016年3月23日通过公开挂牌竞得国有建设用地使用权，净用地面积58876平方米，土地用途为工业。鄂皖公司在2015年投资初期，在取得土地不动产权证后又将该土地抵押给银行贷款495万元。由于鄂皖公司原因，该地块一直未动工开发建设，造成土地闲置。在完成前期调查、核实、立案等程序后，报经市政府同意，2019年5月底作出无偿收回土地使用权的决定。2019年3月7日，因民间借贷纠纷，鄂皖公司被诉至武汉市东湖新技术开发区人民法院，鄂皖公司在六安开发区的土地随即被查封，查封期限至2022年5月22日。同时起诉方认为对该地块收回的决定和程序不合法，向法院请求撤销收回国有建设用地使用权的行政行为。至2021年12月1日，历经三年、历经三审，省高院作出最终裁定，驳回起诉方申请。

二、主要做法

一是专班推进、一盯到底。该地块被纳入闲置用地处置后，开发区管委会立即成立了以管委分管领导任组长、区自然资源局为牵头单位的处置工作专班，并建立联动工作机制，聚集招商、经贸、税务等部门合力，确保以最大力度推进处置工作。期间，管委先后经历两次机构改革，部门职能、人员岗位都发生较大变化，但对该地块的工作专班始终保持了架构不变、人员不变、职责不变，保证了处置工作的连续性、稳定性和有效性。闲置8年，工作专班先后组织专题会商60余次，形成各类处置材料80余份。

二是有理有据、依法处置。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》等，工作专班依法对该地块履行了调查、送达、认定、听证、审核报批和决定程序，各环节实时留存证据，充分保障了行政相对人和抵押权利人的权利。同时为避免处置进程“折回”和行政、司法资源浪费，在地块处置之初，就安排管委法律顾问提前介入、全程参与，从诉讼程序、法律适用、处置思路等方面及时指导，在不同处置阶段针对性制定应对方案，加快推进司法查封闲置土地依法处置。

三是多方协调、争取支持。2019年5月，经报市政府同意，开发区管委会作出了无偿收回土地使用权的决定。但是实质性收回土地仍面临较多困难，法院查封是否影响政府对闲置土地作出收回决定的效力，成为该地块能够成功无偿收回的关键。为此，工作专班查阅了大量相关资料，参考了河南濮阳、吉林永吉等地无偿收回闲置土地的典型案例，并主动出市对接和协调法院、关联人员等32次，积极提供证据资料，全力争取法院支持和关联人员理解。同时单位主要负责人在历次庭审中主动出庭应诉，依法履职，历时三年，各级法院均支持了依法收回国有建设用地使用权的具体行政行为。

四是另辟蹊径、走出“新路”。土地使用权被收回后，该地块处置又面临着无资金处理债务导致抵押权未解除的问题。若不尽快解除抵押权，不仅地块无法盘活，新用地企业也会被拖陷到破产，形成“死循环”。为避免土地一直“晒太阳”，工作专班转变思路，主动对接多家抵押权涉及单位进行了多轮会商，并达成共识：由开发区先行代偿银行抵押本金，释放抵押权，解除法院查封，由此产生的费用由新用地企业协议支付，并将债务追偿权转移给新用地企业。这一共识达成后，工作专班趁热打铁，积极推进，今年3月13日，顺利办结了土地他项权证解押、解封及不动产权证注销。这也意味着，该地块至此彻底“复活”了。

五是腾笼换鸟、推动盘活。鄂皖公司地块在解除抵押权的过程中，开发区管委会同步拓展招商洽谈活动，积极推介项目地块，近期成功招引了2个项目落地，分别是新能源锂电池包环境测试设备生产项目和温州电气产业园项目。2个项目总投资超10.5亿元，预计建成后销售收入不低于13亿元，亩均税收不低于30万元；目前正在进行项目用地招拍挂和前期规划设计工作，并按照“拿地即开工”模式，加速推进项目建成投产。鄂皖公司地块的成功处置，既解决了土地闲置问题，又缩短了2家新企业的投资周期，实现了“双赢”。

三、经验思考

鄂皖公司闲置土地处置的成功经验，也为园区其它涉法涉诉涉执闲置地块处置，探索了可参考、可借鉴、可复制的路径。

（一）充分运用法治思维和法治方式推动工作。对涉法涉诉涉执闲置地块处置，既要依法高效，又要审慎稳妥，维护好各方合法权益。要坚持以“案”为基础，以“促”为关键，结合自身职能，提前介入、及时指导、依法履职。从诉讼程序、事实认定、法律适用、办案思路等方面，根据闲置土地案件类型分类施策，逐案制定方案，按照“一案一策”“一案一督”“一案一推”方式，加快推进司法查封闲置土地依法处置。

（二）建立落实专人跟踪司法协作机制。涉法涉诉涉执闲置地块普遍情况复杂、涉及面广，处置历时长、程序繁琐，必须落实专人专班跟踪督办，确保处置工作的连续性、稳定性和有效性。同时要加强司法协作，研究闲置土地处置中的难点、痛点、堵点，协调解决查封和处置工作配合上存在的重大问题，建立信息共享机制，根据闲置土地涉法涉诉涉执的类别和特点，在查封、诉讼、司法拍卖、解封等关键环节，加大资源共享力度，定期或不定期进行联合会商，妥善化解矛盾纠纷。

（三）充分利用“双招双引”破解处置难题。采取“一地一策”“一企一策”方式，在闲置土地处置的同时，同步开展“双招双引”，让闲置土地“吐故纳新”，将效益较低、实力较弱的低效用地老旧项目“吐”出来，“纳”进质量效益好、产业层次高的新项目，使“沉睡”的土地重焕生机。同时以合同履约为突破，多方式收回土地使用权，有效破解低效闲置用地难题。