部门解读：《裕安区乡镇土地级别及基准地价成果》

一、制定背景和依据

（一）制定背景

《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）规定：城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地等级。

自改革开放以来，影响城镇土地质量和土地价格的各项因素发生了深刻变化，主要表现在：

①经济建设不断发展、经济水平不断提高，使土地质量和地价水平得到整体提高。

②新道路的建设以及原有道路的改造，改变了城镇之间和城镇内部联系的方便程度，使得城镇与城镇之间和城镇内部各区域之间的区位条件发生了变化。

③裕安区部分乡镇镇紧邻六安市城区，受六安市经济的发展、辐射、带动了周边城镇的迅速发展，改善了投资条件。

④裕安区乡镇建设的不断发展使得建成区面积不断扩大，城镇内部的不断改造提高了区域的土地质量和地价水平。供电、供水、排水、电讯、通路等基础设施的不断完善，提高了乡镇土地质量和地价水平。

1、文件要求

根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）、安徽省自然资源厅、物价局、财政局《关于认真做好全省城镇基准地价更新调整工作的通知》（皖国土资[2002]67号）、安徽省自然资源厅《关于部分市县（区）未及时更新城镇土地定级和基准地价情况的通报》（皖国土资函[2016]1255号）等文件要求，需对裕安区乡镇原有基准地价成果进行更新、调整。

根据安徽省自然资源厅《关于保障公共服务领域政府和社会资本合作模式项目用地的意见》（皖国土资函[2016]216号）、《关于转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（皖国土资函[2017]1234号）等相关文件要求，需制定裕安区乡镇公共管理与公共服务用地基准地价体系，为政府科学管理和合理利用土地，培育和规范土地市场提供科学依据。

2、 裕安区发展概况

近年来，随着裕安区城乡和经济的迅猛发展，2013年至2018年，财政收入从10.57亿元增长至22.20亿元，涨幅110.03%；地区生产总值从145亿元增长至210.80亿元，涨幅45.38%；社会消费品零售总额从49.40亿元增长至111.20亿元，涨幅125.10%；固定资产投资从120亿元增长至129.3亿元，涨幅7.75%；规模以上工业增加值从41亿元增长至57.80亿元，涨幅40.98%；数据显示，裕安区经济发展良好。随着城镇规划范围逐渐扩大，土地资本的投入显著增加，土地开发的强度明显加大，裕安区乡镇原有2013年度的基准地价管理体系已不能完全满足目前经济和城镇发展的现状，需要对原有的基准地价进行更新、调整。

因此，经裕安区人民政府同意，报六安市自然资源和规划局批准，裕安区自然资源和规划局于2019年3月组织开展了此次裕安区乡镇土地定级与基准地价更新工作。

（二）制定依据

1. 法律、法规与政策依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八号，2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号，2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；

（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》[中华人民共和国国务院令第256号,根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订]；

（4）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国务院国发[2001]15号文）；

（5）国务院《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）；

（6）自然资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发[2006] 307号）；

（7）安徽省人民政府《关于进一步强化土地节约集约利用工作的意见》（皖政〔2013〕58号）；

（8）安徽省自然资源厅《关于开展基准地价更新与平衡 加强地价管理工作的通知》（皖国土资[2001]222号）；

（9）安徽省自然资源厅、物价局、财政局《关于认真做好全省城镇基准地价更新调整工作的通知》（皖国土资[2002]67号）；

（10）《国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）

（11）安徽省自然资源厅《关于全省部分市县（区）未及时更新城镇土地定级和基准地价情况的通报》（皖国土资函[2016]1255号）

(12) 安徽省自然资源厅《关于转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（皖国土资函[2017]1234号）

2. 技术依据

（1）中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会发布的国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）

（2）中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）

（3）中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会发布的《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）

（4）《裕安区乡镇土地定级与基准地价更新工作方案》

（5）《裕安区乡镇土地定级与基准地价更新技术方案》

3. 其它依据

（1）《裕安区乡镇土地利用总体规划（2006-2020年）》；

（2）《裕安区乡镇集镇规划》；

（3）原2013年《裕安区乡镇土地定级与基准地价更新技术报告》；

（4）《六安市统计年鉴》（2015-2018年）；

（5）项目组调查收集的裕安区乡镇土地定级与基准地价更新资料等 。

二、制定意义和总体考虑

本次工作成果为裕安区深化土地使用制度改革，培育、规范、调控土地市场，优化土地利用结构，科学合理地配置土地资产提供了丰富、翔尽、现实的基础资料。其制定意义及总体考虑有以下几方面：

（一）宏观调控土地市场、指导地产交易

由于土地市场的特殊性和我国土地管理现行政策的局限性，目前土地交易市场尚处于一个待完善、待规范的状态。在建立了基准地价及宗地地价修正体系以后，政府管理部门可利用基准地价及宗地地价修正体系迅速快捷地把握地价的大致水平，指导交易活动，规范交易行为。这对于制订合理的地价政策、建立正常有序的地产市场将起积极作用。

（二）运用经济杠杆管理土地

随着土地使用制度改革的不断发展，裕安区乡镇土地的出让、转让、抵押等土地经济活动将日益频繁。通过土地级别的评定，基准地价、标定地价的评估，能为土地出让、转让、抵押等土地交易活动计算土地价格或租金提供基础资料和参考依据，能使经济手段管理土地的多项措施得以落实，更有效地管理土地市场。一方面保证政府从土地资产上取得足够的收益，进一步扩大城市基础设施投资，改善投资环境；另一方面也使得开发商得到土地投资的合理回报，做到有利可图。基准地价及宗地地价修正体系的建立能使政府根据土地不同区位、使用性质和供求状况等因素，确定土地出让的基础价格。这一价格比以往凭经验估计更具有科学性，易于为国内外投资者接受。另外，在土地出让过程中，还可以基准地价为依据，按不同行业的产业政策，实行不同的地价政策。这对城市经济的协调均衡发展起着较大的推动作用。

（三）合理确定土地税费标准

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》对征收土地税费作出规定。其中，土地使用税费按土地等级征收，增值税一般按两次转移地价之差值计收。另外，根据我国现有政策规定，在土地使用权转移过程中需交纳的与土地价格有关的税费有：（1）划拨土地使用权转移需补交的出让金；（2）土地交易的契税。根据国外经验，地产税都是从价征税，我国目前由于缺乏价格标准，尚未达到这一步，土地使用税征收税额偏低，且不能体现出土地收益级差，远不能达到利用税收这一经济杠杆调节土地利用和级差收益的目的。因此，科学、合理、公开的基准地价可为科学征收土地税费等提供依据。

（四）为显化企业土地资产提供依据

目前大多数企业帐面资产中包括的土地资产部分，有些仅是当时的征地费，不能反映土地资产的现值。为正确反映企业中土地资产的现值，正确衡量企业经营管理水平和发挥土地资产效益，有必要按标定地价对企业土地资产进行显化。特别是当前企业改制过程中，企业兼并、租赁、拍卖、合资过程中，一般都涉及土地使用权的转让、出租、抵押、作价出资等土地资产处置方式，依据基准地价和宗地地价修正体系显化具体宗地的土地资产量是十分必要的。

（五）为合理配置土地资产、优化土地利用结构提供依据

在基准地价和宗地地价修正体系建立后，政府可利用地价的经济杠杆作用，合理配置土地资产，优化土地利用结构，促进城市土地市场健康、有序地发展。投资者和土地使用者能及时了解不同地段、不同用途的地价水平和变动趋势，从而根据自身需要和支付地租的能力调整土地利用方式，以达到城市土地合理利用和流转。

（六）促使土地资产管理的完善

城市土地除了数量以外，质量和级别也是土地的基本特征，而且是土地资产的重要量度标志，必须在地籍资料中反映出来，同时地籍资料中反映的土地质量和级别，必须是土地质量的综合反映，并且要求在城市中或一定区域范围内具有可比性。通过评定土地级别和评估基准地价，可以进一步完善土地资产管理。

（七）利用基准地价评估确定宗地地价

宗地地价的确定有以下一些作用：

1、确定出让或收回土地价格的依据

宗地地价是土地市场在一般供求规律上的地价，该地价可以。而在出让土地中，由于对不同项目和投资者的考虑，政府可以采取不同的价格进行出让，而宗地地价可作为衡量土地出让金征收标准之一，此外，国家依法收回土地也需要确定合理的宗地地价标准。

2、优先购买权的衡量标准

为增加政府管理土地市场的透明度，使土地使用者能够按市场规律进行交易并向政府申报交易价，支付相应的税费，对一些明显低于市场价的交易活动，政府可以采取优先购买权收回土地，以有效防止瞒价等行为对土地市场的不良影响，而宗地地价是决定实现优先购买的衡量标准。

3、司法仲裁中涉及的土地评估的依据

在司法机关涉及的债务或其他纠纷，必须需要确定宗地地价水平。

（八）为出让土地最低价标准和征收补偿标准提供依据

根据《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）：“出让最低价，不得低于新增建设用地的土地有偿使用费，征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于地块所在级别基准地价的70%。”、国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号）：“严格规范土地出让底价。各地应按规定及时更新基准地价并向社会公布。招标、拍卖、挂牌和协议出让底价应当依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等，集体决策，综合确定。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。”及安徽省自然资源厅《安徽省国土资源厅关于尽快完成城镇土地分等定级及基准地价更新调整工作的通知》（皖国土资函[2014]849号）：“土地出让底价不得低于出让地块所在地基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让底价的20%。”因此，本次基准地价评估成果为政府确定协议出让土地最低价、制定土地出让底价标准提供了重要参考依据。

关于征收补偿价格标准的确定，应遵循市场经济条件下权利和利益相一致的原则，以被征收对象的用途及其权利状态下的市场评估价格来确定，即以被征收对象一定用途条件下的宗地地价为依据。考虑到基准地价是设定内涵和基准条件下的价格，与征收补偿价格的涵义及条件等不同，故不能直接按基准地价标准执行，而应以基准地价成果为基础制定相应的实施方案。

（九）为公共服务领域PPP项目用地提供地价依据

根据《安徽省国土资源厅关于保障公共服务领域政府和社会资本合作模式项目用地的意见》（皖国土资函〔2016〕216号）规定：“凡符合国土资源部《划拨用地目录》的PPP项目，可按划拨方式供地，也可按有关规定实行有偿使用。营利性和准经营性PPP项目用地，应当按国家规定以出让、租赁、作价出资入股等有偿方式供应。采取作价出资入股方式的，按国家规定执行。”本轮基准地价体系中的公共管理与公共服务用地地价则为部分PPP项目用地的出让、租赁、作价出资入股提供了地价依据。

三、起草过程

此次裕安区乡镇土地定级与基准地价起草过程分为准备工作、外业调查、土地定级工作和基准地价更新工作。

（一）     准备阶段

裕安区乡镇土地定级与基准地价评估工作的前期准备主要包括以下三个方面：

1. 组织准备

根据安徽省自然资源厅《关于全省部分市县（区）未及时更新城镇土地定级和基准地价情况的通报》（皖国土资函[2016]1255号）等文件要求，裕安区人民政府成立了裕安区乡镇土地定级与基准地价更新工作领导小组，全面领导乡镇土地定级与基准地价更新工作。土地定级与基准地价更新工作班子由“土地定级与基准地价更新资料调查组”和“土地定级与基准地价更新技术组”两个组组成。六安世纪不动产评估登记代理有限公司10人组成土地定级与基准地价更新资料调查组，具体负责土地定级与基准地价更新资料的收集、整理和归档工作；土地定级与基准地价更新技术组由裕安区自然资源和规划局和六安世纪不动产评估登记代理有限公司抽调5名技术人员组成，主要负责技术方案制定、业务培训和外业调查指导、质量检查、资料验收，数据处理、图件编绘、信息系统的建立和调试、各种报告的编写与成果的分析应用工作。

2. 经费准备

本次裕安区乡镇土地定级估价工作所需经费由裕安区人民政府拨付，并列入有关财政预算。

3. 业务准备

（1）业务学习

组织工作人员学习《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和《裕安区乡镇土地定级与基准地价更新工作方案》、《裕安区乡镇土地定级与基准地价更新技术方案》，并对具体负责上门调查和收集外业材料的工作人员进行表格填写培训，使工作人员较快地理解和掌握了开展本项工作的基本思路、技术方法等。

（2）前期资料准备

收集了裕安区乡镇土地利用总体规划图、土地利用现状图等图件。

收集了裕安区乡镇集镇规划文本、《近三年乡镇人民政府工作报告》等。

（3）编绘工作底图

选择调查区最新的镇区规划图等相关图件作为工作底图的编绘底图，通过实地调绘，对工作底图更新、增补有关要素。在此基础上，根据乡镇基准地价更新的要求并考虑城镇建设、土地管理等方面的需要，对制定的地形图进行制图综合处理，突出表示道路、水域及其它各类地物界线，舍去次要的地形要素和注记，绘编成工作底图并形成工作底图图形数据库，由绘图仪自动绘制基准地价更新工作底图。

（4）建立土地定级估价指标体系，确定各指标的权重值

根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）的技术规定和各析乡镇的实际情况，由土地定级估价技术组初步选择土地定级的因素、因子和宗地估价因素因子，乡镇土地定级估价工作领导小组邀请相关部门熟悉当地情况和土地定级估价业务的专家，采用特尔斐测定法，确定土地因素因子及其权重值、土地定级因素因子及其权重值和宗地估价因素因子体系及其权重值。

（5）设计、印刷调查表格

根据裕安区乡镇基准地价更新工作的要求，设计并印刷了各类土地定级资料调查表、估价资料调查表。

（二）外业调查

1. 组织领导和业务培训

（1）组织领导

外业资料调查由裕安区乡镇土地定级与基准地价更新工作领导小组统一部署，工作领导小组会办公室负责实施。办公室下设的资料调查组负责外业资料的收集、整理和归档。办公室下设的技术组负责外业调查的业务培训、中间指导、质量检查、资料验收等工作。

（2）业务培训

针对土地定级估价资料收集的对象、范围、内容、要求的不同，采取了集中培训与分散培训相结合方式进行业务培训。

一是由裕安区乡镇土地定级与基准地价更新工作领导小组办公室组织全部技术人员与调查人员集中培训，明确本项工作的目的、任务，外业调查工作方法、技巧等。

二是按部门组织专门培训，技术组技术人员针对各类资料收集涉及的各部门的特点进行外业调查表格填写、样本图标绘、数据检核等方面的专门培训。

三是补充培训。技术组在外业调查过程中实施跟踪调查，针对外业调查出现的问题，提出解决方法，对外业调查人员进行补充培训。

通过不同类型的业务培训，使调查人员明确了调查内容和要求，掌握了调查方法，从而保证了外业调查的数量、质量和进度。

2. 土地定级资料的调查

（1）商服繁华影响度调查

根据乡镇商服网点分布现状和乡镇总体规划，由调查小组实地踏勘，初步确定各镇区商服中心的分布范围、规模、等级和作用半径。根据调查人员上门调查收集的各商服中心内商服企业用地效益资料，取得了各个商服中心的营业总额营业面积、网点个数等数据。据此划分镇区商服中心级别，最终确定商服中心的功能分与服务半径。

（2）交通条件调查

a.道路调查

由调查小组向规划部门收集道路功能、红线宽度、道路长度状况等资料。将镇区道路划分3种类型，最终确定道路的类型、功能分、影响距离，编制道路分布图。

b.公交状况调查

城南镇内共调查了4条公交线路，24个公交站点。将这些站点在工作底图上予以准确定位，并确定各个公交站点经过的车次。取得了公交站点状况、运行时间、站流量等数据，填写了公交状况调查表，编制了公交线路与站点分布图。

c.对外交通设施调查

由调查小组向六安市汽车客运总站和六安市火车站收集客运量等数据，新安镇等乡镇交通部门收集汽车停靠站点的客运量和罗集乡高速公路出入口客运量等，编制对外交通设施分布图。

（3）基础设施调查

在市政、供电、供水等单位的协助下，对调查区内的供电、供水、排水等生活设施状况进行普查。调查了各生活设施的规模、状况、服务范围以及它们在调查区内的区域差异情况，填写了供电、供水、排水状况调查表，编制了供电、供水、排水条件均质区域分布图。

（4）公用设施调查

对乡镇镇区内的中学、小学、幼儿园进行普查，取得了学生数、教职工数等基本数据；普查了乡镇镇区对外服务的医院，取得了床位数、医护人员数、年门诊人数、年住院人数等基本数据；普查了各镇镇内的银行，取得了营业面积、年存款余额等基本数据。同时对农贸市场、银行、大型超市等公用设施进行调查；编制了乡镇镇区学校、医院、银行等公用设施分布图。

（5）自然条件调查

由调查小组根据各镇镇区内综合自然条件状况填写综合自然条件调查表，编制了综合自然条件均质区域分布图。

（6）环境质量调查

由调查小组根据乡镇镇区内综合环境质量填写环境质量调查表，编制了综合环境质量均质区域分布图。

（7）景观条件调查

由调查小组根据苏埠镇、独山镇内景观条件的差异状况填写景观条件调查表，编制了景观条件优劣度均质区域图。

3. 土地估价资料的调查

（1）商服企业用地效益资料调查

结合商服繁华影响度资料的调查，由调查组对商服企业进行调查取得了商服企业的座落、行业属性、用地面积、营业面积、前三年流动资产、固定资产、职工人数、工资总额、营业总额、利税总额等数据，编绘了商服企业分布图。

（2）土地市场交易样点资料调查

对镇区自发性房地出租、房屋出售情况进行了普查，取得了出租、出售房地的结构、用途、竣工时间、交易时间、用地面积、建筑面积、租金或售价等基本数据；对房地出租、出售的典型样点进行了重点调查和分析。编制了房地出租样点分布图和房屋出售样点分布图。

（3）其他资料

a.裕安区乡镇土地总体规划资料

b.裕安区乡镇集镇规划资料

c.相关法律、法规文件等

（三）土地定级工作

城镇土地定级根据城镇土地的自然、经济两方面的属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。

1.    资料的预处理

对土地定级因素因子权重调查表和土地定级因素因子调查表逐一进行检查分析，对表中明显不合理的数据进行核实、调整，然后，对照土地定级因素因子分布图进行图表检查，保证图表的一致性。

2.    资料的输入

将经过预处理的土地定级资料（包括土地定级因素因子权重调查表、土地定级因素因子调查表和土地定级因素因子分布图）输入计算机，建各镇土地综合定级因素因子属性数据库和空间数据库。

3. 土地定级因素因子作用分值表的编制

根据土地定级因素因子调查表数据和图件，根据《城镇土地分等定级规程》规定的方法对定级因素因子进行量化，并确定作用分，对其中的点线状因素因子根据其影响方式和强度，确定其服务半径，编制各土地定级因素因子作用分值表。

4.土地定级单元划分

采用网格法，由计算机将工作底图网格化，将评价区划分成若干个实地距离5m×5m（城南镇10m×10m）的网格作为土地定级单元。

5.土地定级单元内作用分值计算

对点、线状分布的定级因素因子分值由相应因素因子对定级单元中心点的作用分值分别采用直线衰减法和指数衰减法直接计算；对面状因素则采用区域赋值法直接赋给中心点所在区域的作用分值；建立因素因子作用分值数据库。采用空间数字叠置技术，加权求取各定级单元的作用总分值。

6.作用分值图编制

运用等值线法技术，以10分为间隔，由计算机自动跟踪等值线，形成土地定级因素作用分值图图形数据库和土地定级因素作用总分图图形数据库，由绘图仪自动绘制土地定级因素作用分值图和土地定级因素作用总分图。

7.土地级别的初步划分

运用总分频率曲线法，对土地定级因素作用总分值数据库进行空间分析，分析因素作用总分值的空间分布和分异规律，按土地优劣的实际情况选择频率曲线分布突变处作为级间分界，以此初步确定土地级别。运用等值线法技术，由计算机自动绘制初步划分的理论土地级别界线图。

8.土地级别界线的落界

对照土地利用现状图、地籍图，通过实地踏勘，对初步划分的理论级别界线进行落界处理，形成初步的土地级别图图形数据库，由绘图仪自动绘制土地级别图。

9.土地级别的验证与确定

运用土地市场交易资料测算法验证初步划分的土地级别，将经市场资料验证后的土地级别提交裕安区乡镇土地定级与基准地价更新工作领导小组和市、镇政府进行论证。根据论证结果，最终确定土地级别。

10.土地级别面积量算

运用数字化方法，建立各级别土地的级别图斑图形拓朴型数据库，由计算机自动完成各级别土地面积量算与统计工作。

11.土地级别图绘制

按《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）的技术要求，编制各镇土地综合级别图。

12.土地定级报告的编写

编写土地定级工作报告和技术报告。

（四）基准地价更新工作

基准地价更新工作是在取得土地定级成果的基础上进行的。土地估价主要采用收益还原法、剩余法、成本逼近法和市场比较法等估价方法，具体步骤如下：

1.基准地价内涵与估价参数的确定

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）的要求和裕安区乡镇的实际情况，确定了裕安区乡镇基准地价的内涵和还原率、容积率修正系数、房屋重置价与耐用年限以及利息率、利润率、保险费率、维修费等估价参数。

2.基准地价评定区域的确定

以裕安区乡镇定级范围作为裕安区商服、住宅、工业和公共管理与公共服务用地基准地价的评定区域。

3.利用土地市场交易资料测算地价

（1）利用房地出租、出售资料测算地价：利用房地出租资料测算商服用地各镇区各级别平均地价；利用房地出售资料测算住宅用地各镇区各级别平均地价。

（2）利用征地资料和成片土地开发资料测算地价：利用征地资料测算新增城镇建设用地的成本地价。

（3）利用收益还原法和成本逼近法并进行修正模拟测算公共管理与公共服务和基准地价。

（4）运用数理统计方法对样点地价分布类型做出判断，对于正态分布，采用t检验法剔除异常样点，确定参算样点，对于非正态分布，采用方差法剔除异常样点，确定参算样点，然后根据样点宗地地价面积加权法分别测算各乡镇、各地价区段商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地的平均地价；采用样点地价与土地级别指数和定级单元总分值模型法测算各土地级别商服、住宅、工业用、公共管理与公共服务用地平均地价。

（5）综合分析多种途径测算的各镇区级别和商服、住宅、工业、公共管理与公共服务的平均地价，依据基准地价确定原则和方法，最终确定各级别商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地基准地价。

4.基准地价的确定

依据基准地价确定的原则和方法，对通过上述方法测算的平均地价进行综合分析和比较，确定商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地的级别和各镇区各级别基准地价。

5.土地级别体系和基准地价体系的建立

在定级基础上，对比分析各城镇土地镇区级别价，建立基准地价体系。

6.宗地地价修正体系的建立

在确定级别价基准地价基础上，依据《城镇土地估价规程》，结合评价区内的具体情况，建立商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地宗地地价修正体系，编制宗地地价修正系数表和修正系数说明表。

7.基准地价图和样点地价图的编绘

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的技术要求，编制了裕安区乡镇的基准地价图和样点地价图。

8.基准地价评估报告的编写

编写了基准地价评估工作报告和技术报告。

四、工作目标和主要内容

本项目主要工作目标及内容为：根据国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），在完成裕安区城南镇、六安高新区平桥园区、新安镇、徐集镇、分路口镇、苏埠镇、独山镇、固镇镇、丁集镇、韩摆渡镇、顺河镇、江家店镇、罗集乡、石婆店镇、狮子岗乡、青山乡、单王乡、西河口乡和石板冲乡共19个乡镇的土地定级工作的基础上，完成基准地价更新评估工作，并利用市场交易样点模拟修正测算公共管理与公共服务用地地价，重新建立了宗地地价修正体系，主要内容如下：

1.工作区域范围。经基准地价更新领导小组研究决定，本次裕安区乡镇土地定级与基准地价更新的范围由各乡镇土地利用总体规划建设用地范围，城镇总体规划确定的建成区和近期规划区，同时结合各乡镇实际情况综合确定。

2.土地定级。完成裕安区19个乡镇土地综合定级工作并形成综合土地级别体系。

3.基准地价评定。根据《城镇土地分等定级规程》的技术要求，以土地定级为基础，采用土地市场交易资料等资料测算和确定基准地价体系，它包括乡镇商服、住宅、工业、公共管理与公共服务（包括新闻出版用地、文化设施用地、体育用地、科研用地、教育用地、医疗卫生用地、社会福利用地、公用设施用地）用地各级别地价。

4.建立由基准地价评估宗地地价的修正体系，它包括裕安区19乡镇商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地各级别价修正体系。

5.成果整理。它包括①编写工作报告和技术报告。②外业调查资料和内业处理资料（含图件、表格、文字）整理。③计算机成果整理（全套电子成果整理）。

6. 成果论证、听证与验收。①裕安区自然资源和规划局召集有关领导、专家对初步成果进行论证。②上报基准地价更新领导小组论证。③由裕安区自然资源和规划局组织人员进行听证。④上报六安市自然资源和规划局验收。

五、创新举措

鉴于六安市全市域近年来科研、教育、文化、体育等公共管理与公共服务行业向社会资本开放的力度逐步加大，公共管理及公共服务用地市场需求较大，为推动城镇化发展，促进公共管理与公共服务均等化水平稳步提高，保障政府和社会合作模式的发展，制订公共管理与公共服务用地基准地价体系势在必行。因此，为保证基准地价的现势性和客观性，需对原有的基准地价进行更新、调整，同时本次裕安区乡镇基准地价更新创新性在在乡镇补充制定了公共管理与公共服务用地基准地价体系，以满足裕安区乡镇目前和未来几年的经济发展趋势和发展现状需要。

六、下一步工作考虑

根据安徽省自然资源厅《关于开展2020年度城乡地价调查与监测等工作的通知》（皖自然资用函[2020]15号）、《安徽省自然资源厅关于2021年度地价工作的通知》（皖自然资用函〔2021〕18号）等相关要求，有效利用裕安区乡镇土地级别与基准地价项目现有成果，同时为保证基准地价的现势性和客观性，及时更新基准地价管理体系，为政府科学管理和合理利用土地，培育和规范土地市场提供科学依据。