面向公众征集意见:关于《裕安区集体经营性建设用地入市实施办法(试行)》意见的公告
- 征集公告
- 起草说明
- 征集渠道
- 网络渠道意见及采纳情况
- 其他渠道公众意见及采纳情况
- 征集小结(结果反馈)
- 文件
- 解读
为规范集体经营性建设用地入市行为,区自然资源和规划局草拟了《裕安区集体经营性建设用地入市实施办法(试行)》(征求意见稿)(见附件),现公开征求意见,请提出修改意见,相关意见请书面或通过网络反馈,并于12月4日前反馈至区自然资源和规划局。
征集方式:
(一)登录六安市裕安区人民政府网“全区政府网站‘面向社会和公众’意见征集平台”(http://www.yuan.gov.cn/content/column/6814501)留言;
(二)信函方式。邮寄地址:六安市梅山中路凯旋国际广场21层裕安区自然资源和规划局资源利用股,邮政编码:237000;
(三)电子征集。通过电子邮箱方式发送至598148358@qq.com邮箱;
(四)联系人:刘宁,联系电话:0564-3966627。
注:来函信件和电子信件请在信封右上角和电子信件标题注明“集体经营性建设用地入市”字样。
裕安区国土资源和规划局
2021年11月3日
裕安区集体经营性建设用地入市实施办法(试行)
(征求意见稿)
为规范集体经营性建设用地入市行为,保障农村集体土地财产权益,健全城乡统一的建设用地市场,促进乡村振兴,根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规及《六安市农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》,结合我区实际,制订本办法。
第一条 入市范围
依据国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途,且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租、作价出资(入股)等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。省级及以上开发区和建制镇的开发边界以外的集体经营性建设用地纳入交易范围。
工业用地原则上用于保障农副产品加工及相关产业项目;商业用地可用于保障商务金融、娱乐康养、乡村酒店、特色民宿、乡村旅游等项目;但不得用于房地产开发,不得分割销售。
第二条 入市主体
(一)属于村集体所有的集体经营性建设用地,村集体经济组织(村民委员会)行使土地所有权;分别属于村内两个以上农村集体经济组织所有的集体经营性建设用地,由各集体经济组织或者村民小组行使土地所有权;属于乡镇集体所有的集体经营性建设用地,由乡镇人民政府行使土地所有权;
(二)集体经营性建设用地入市工作原则上由代表其行使所有权的村民委员会或者集体经济组织负责;
(三)依法取得法人资格的集体经济组织,可以作为入市的实施主体;尚未依法取得法人资格的集体经济组织,可以委托所在地村民委员会实施入市,并就委托事项明确各方权利义务关系。
第三条 入市地块
(一)村民委员会或集体经济组织委托中介机构对拟入市地块进行勘测定界,并出具地块勘测定界图;
(二)入市地块应当产权明晰,界址清楚,权属无争议,且已依法办理集体土地所有权登记;
(三)入市地块权属须经所在乡镇人民政府审核出具意见,或在地块勘测定界图上签署意见并盖章确认;
(四)拟入市集体经营性建设用地的所有权人与承包经营权人、使用权人签订补偿协议或调剂相应的土地,并由所在乡镇人民政府将相关资料报区农业农村部门、自然资源部门注销或变更土地承包经营权证、不动产证或集体建设用地使用权证。
(五)对现状为农用地、未利用地,国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途,依法办理农用地和未利用地转用手续,落实农民有关安置补偿、青苗补偿等保障,并依法履行耕地占补平衡义务的。
(六)用地性质和年限
1、工矿、仓储用地50年;
2、商服、旅游等用地40年;
3、其他经营性用途的教育、卫生、养老等用地50年。
第四条 入市初审
村民委员会或集体经济组织对拟入市的集体经营性建设用地入市事项,应当书面向所在乡镇人民政府提出初审申请,由乡镇人民政府出具初审意见。
第五条 入市审批
乡镇人民政府负责将拟入市集体经营性建设用地具体情况书面报告区人民政府,相关事项由区自然资源和规划局负责提交区规划管理委员会研究,审查是否符合国家产业政策、生态环境保护、土地使用标准、国土空间规划或城乡规划等要求,经区规委会研究通过后,在1096平方公里范围内的由区自然资源和规划局上报市局、由市局出具规划条件和用地红线图,在1096平方公里范围以外的的由区自然资源和规划局出具规划条件和用地红线图,按土地出让程序公开入市交易。
第六条 地价评估
(一)按同地同价原则,拟入市集体经营性建设用地地价参照所在行政区域国有建设用地使用权出让地价标准或按《六安市辖区(不含叶集区)集体建设用地和农用地土地级别与基准地价》进行评估;
(二)出让地价须经有资质的评估机构评估确定,并出具《土地估价报告》。
第七条 民主决策
入市决议、方案、授权委托、资金使用、收益分配等入市事项,入市主体应当履行本集体内部民主决策程序。入市事项经集体确定后,须在本集体经济组织所在地张榜公示,公示时间不少于7天,公示无异议后,出具《集体经营性建设用地入市决议》,并签字盖章确认。经乡镇会议集体研究决定的入市事项,需提交专题报告。
(一)入市地块属村集体经济组织所有的,入市事项须按有关法律法规的规定,由村民会议或村民代表会议(理事会)按一事一议的要求形成决议,同意授权或委托村民委员会作为入市主体。
(二)入市地块属村民小组所有的,由村民小组会议或户主会议按一事一议的要求形成决议,同意授权或委托村民委员会作为入市主体。
前(一)(二)款集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意并在本集体经济组织所在地张榜公示7天。
(三)入市地块属乡镇集体所有的,入市事项须经乡镇专题会研究决定。
第八条 资料提交
入市主体向区政府自然资源部门提交如下入市资料:
(一)《集体经营性建设用地入市申请书》;
(二)土地及其附着物补偿协议;
(三)注销或变更后的土地承包经营权证、使用权证;
(四)《集体经营性建设用地入市决议》或会议纪要等;
(五)村民代表会议、村民会议、村民小组或户主会议记录;
(六)集体土地所有权证书;
(七)乡镇人民政府初审意见或乡镇专题报告;
(八)区规委会会议纪要及出让地块的规划条件(含规划红线图);
(九)其它需要提供的资料。
第九条 交易组织
经区规划管理委员会研究通过的集体经营性建设用地,由入市主体出具委托书,委托区自然资源部门、公共资源交易部门共同组织入市:
(一)区自然资源部门对入市主体上报拟定的入市方案, 入市地块的规划条件、界址、面积、使用年限、交易方式、起始价、竞买保证金、加价幅度等进行审核,审核通过的,在出让、出租前不少于十个工作日报区人民政府。区人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的,应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。入市主体应当按照区人民政府的意见进行修改。
(二)集体经营性建设用地出让入市原则上采用招标、拍卖或者挂牌方式;
(三)区自然资源部门、公共资源交易部门负责发布出让公告、接受报名、资格审查;
(四)竞买人须在出让公告规定时间内,向区非税收入管理中心指定银行账户足额缴纳竞买保证金;
(五)入市地块出让起始价和底价,由入市主体根据评估机构评估的价格,原则上不得低于该地块实际取得的各项客观成本费费用之和,提交区土地资产管理委员会(或办公室会议)研究确定 ;
(六)出让人与受让人签订《集体经营性建设用地成交确认书》;
(七)土地出让成交结果在六安市裕安区公共资源交易网上公示10天;
(八)交易双方签订《集体经营性建设用地出让合同》;
(九)集体经营性建设用地使用权出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地标准执行;
(十)集体经营性建设用地出让收入实行收支两条线,全额纳入地方政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库,支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排。集体经营性建设用地出租、作价出资(入股)按农村产权交易方式进行。
第十条 成本核算
入市成本包含区片综合地价、地上附着物及青苗补偿费、社保基金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、业务支出等据实支付,且不得超过该宗地出让价款总额,若出让价款不足弥补成本的,按照以上综合地价、地上附着物及青苗补偿费、社保基金等顺序支付。
(一)区片综合地价即为收回承包经营权的补偿,参照安徽省人民政府制定的全省征地区片综合地价标准执行;
(二)地上附着物及青苗补偿费参照六安市人民政府制定的被征收集体土地上房屋、其他附着物及青苗补偿标准执行;
(三)社保基金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税等按照上级有关文件执行;
(四)业务支出包括测绘费、评估费等,总额不超过出让价款的2%。
第十一条 收益分配
集体经营性建设用地土地增值收益,是指该建设用地入市收入扣除入市成本后的差额。
(一)区政府财政部门负责按入市集体经营性建设用地土地增值收益工业按20%、商业用地50%的标准征收土地增值收益调节金(以下简称调节金);
(二)在土地成交及出让价款全部缴清后,由乡镇人民政府报告区人民政府,区财政部门按调节金的20%拨付给所在乡镇人民政府用作基础设施建设;
(三)征收调节金后的剩余土地增值收益部分,归农村集体经济组织全体成员所有,集体内部分配入市收益时,按照集体经济组织不高于35%,成员不低于65%的比例执行。主要用于社会保障、农村环境整治、完善基础设施、提升农村公共服务等支出;农村集体经济组织依法履行民主决策程序,将入市收益纳入农村集体资产统一管理,分配及使用情况纳入信息公开内容,接受审计监督和政府监管。
(四)集体经营性建设用地的受让人按照法律法规缴纳税收。
第十二条 产权登记
受让人申请集体经营性建设用地使用权不动产登记时,应提交如下资料:
(一)不动产登记申请书;
(二)申请人身份证明材料;
(三)《集体经营性建设用地出让合同》;
(四)缴清土地出让价款凭证和税费缴纳凭证;
(五)不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果;
依法利用集体经营性建设用地建造建筑物、构筑物和其他附着物的,可依法办理其所有权的不动产登记。
第十三条 本细则自2021年 月 日起实施,试行期 年,由区自然资源部门负责解释。本办法在试行过程与上级文件不一致的,以上级文件为准。
一、起草背景及过程
为深入贯彻落实党中央国务院和省委省政府关于完善社会主义市场经济体制,稳妥有序推进集体经营性建设用地入市,实行与国有建设用地同等入市、同权同价同责,提高资源配置效率,为建设新阶段现代化美好安徽提供土地要素保障。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《安徽省集体经营性建设用地入市工作指导意见》(征求意见稿)、《六安市农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》(六政办[2021]23号)等文件的要求,2021年9月,我局牵头起草了《关于征求<裕安区集体经营性建设用地入市实施办法>(试行)》(征求意见稿)意见的函》。11月,我局将《征求意见稿》通过公文系统发至各乡镇人民政府及区直相关单位征求意见,并同步在区政府网站公示,面向公众征求意见。根据反馈意见,我局对《征求意见稿》认真修改并借鉴其他县区有关集体经营性建设用地入市等好的做法和实施方案,对《征求意见稿》进一步完善,形成了本次《裕安区集体经营性建设用地入市实施办法(试行)》(以下简称《实施办法(送审稿)》)。
二、主要内容
《实施办法(送审稿)》主要内容包括集体经营性建设用地入市范围、入市主体、入市地块、入市初审,入市审批、地价评估、民主决策、资料提交、交易组织、成本核算、收益分配、产权登记及附则共十三条,具体如下:
第一条 入市范围
依据国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途,且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租、作价出资(入股)等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。省级及以上开发区和建制镇的开发边界以外的集体经营性建设用地纳入交易范围。
工业用地原则上用于保障农副产品加工及相关产业项目;商业用地可用于保障商务金融、娱乐康养、乡村酒店、特色民宿、乡村旅游等项目;但不得用于房地产开发,不得分割销售。
第二条 入市主体
(一)属于村集体所有的集体经营性建设用地,村集体经济组织(村民委员会)行使土地所有权;分别属于村内两个以上农村集体经济组织所有的集体经营性建设用地,由各集体经济组织或者村民小组行使土地所有权;属于乡镇集体所有的集体经营性建设用地,由乡镇人民政府行使土地所有权;
(二)集体经营性建设用地入市工作原则上由代表其行使所有权的村民委员会或者集体经济组织负责;
(三)依法取得法人资格的集体经济组织,可以作为入市的实施主体;尚未依法取得法人资格的集体经济组织,可以委托所在地村民委员会实施入市,并就委托事项明确各方权利义务关系。
第三条 入市地块
(一)村民委员会或集体经济组织委托中介机构对拟入市地块进行勘测定界,并出具地块勘测定界图;
(二)入市地块应当产权明晰,界址清楚,权属无争议,且已依法办理集体土地所有权登记;
(三)入市地块权属须经所在乡镇人民政府审核出具意见,或在地块勘测定界图上签署意见并盖章确认;
(四)拟入市集体经营性建设用地的所有权人与承包经营权人、使用权人签订补偿协议或调剂相应的土地,并由所在乡镇人民政府将相关资料报区农业农村部门、自然资源部门注销或变更土地承包经营权证、不动产证或集体建设用地使用权证。
(五)对现状为农用地、未利用地,国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途,依法办理农用地和未利用地转用手续,落实农民有关安置补偿、青苗补偿等保障,并依法履行耕地占补平衡义务的。
(六)用地性质和年限
1、工矿、仓储用地50年;
2、商服、旅游等用地40年;
3、其他经营性用途的教育、卫生、养老等用地50年。
第四条 入市初审
村民委员会或集体经济组织对拟入市的集体经营性建设用地入市事项,应当书面向所在乡镇人民政府提出初审申请,由乡镇人民政府出具初审意见。
第五条 入市规划审批
乡镇人民政府负责将拟入市集体经营性建设用地具体情况书面报告区人民政府,相关事项由区自然资源和规划局负责提交区规划管理委员会研究,审查是否符合国家产业政策、生态环境保护、土地使用标准、国土空间规划或城乡规划等要求,经区规委会研究通过后,在1096平方公里范围内的由区自然资源和规划局上报市局、由市局出具规划条件和用地红线图,在1096平方公里范围以外的的由区自然资源和规划局出具规划条件和用地红线图,按土地出让程序公开入市交易。
第六条 地价评估
(一)按同地同价原则,拟入市集体经营性建设用地地价参照所在行政区域国有建设用地使用权出让地价标准或按《六安市辖区(不含叶集区)集体建设用地和农用地土地级别与基准地价》进行评估;
(二)出让地价须经有资质的评估机构评估确定,并出具《土地估价报告》。
第七条 民主决策
入市决议、方案、授权委托、资金使用、收益分配等入市事项,入市主体应当履行本集体内部民主决策程序。入市事项经集体确定后,须在本集体经济组织所在地张榜公示,公示时间不少于7天,公示无异议后,出具《集体经营性建设用地入市决议》,并签字盖章确认。经乡镇会议集体研究决定的入市事项,需提交专题报告。
(一)入市地块属村集体经济组织所有的,入市事项须按有关法律法规的规定,由村民会议或村民代表会议(理事会)按一事一议的要求形成决议,同意授权或委托村民委员会作为入市主体。
(二)入市地块属村民小组所有的,由村民小组会议或户主会议按一事一议的要求形成决议,同意授权或委托村民委员会作为入市主体。
前(一)(二)款集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意并在本集体经济组织所在地张榜公示7天。
(三)入市地块属乡镇集体所有的,入市事项须经乡镇专题会研究决定。
第八条 资料提交
入市主体向区政府自然资源部门提交如下入市资料:
(一)《集体经营性建设用地入市申请书》;
(二)土地及其附着物补偿协议;
(三)注销或变更后的土地承包经营权证、使用权证;
(四)《集体经营性建设用地入市决议》或会议纪要等;
(五)村民代表会议、村民会议、村民小组或户主会议记录;
(六)集体土地所有权证书;
(七)乡镇人民政府初审意见或乡镇专题报告;
(八)区规委会会议纪要及出让地块的规划条件(含规划红线图);
(九)其它需要提供的资料。
第九条 交易组织
经区规划管理委员会研究通过的集体经营性建设用地,由入市主体出具委托书,委托区自然资源部门、公共资源交易部门共同组织入市:
(一)区自然资源部门对入市主体上报拟定的入市方案,入市地块的规划条件、界址、面积、使用年限、交易方式、起始价、竞买保证金、加价幅度等进行审核,审核通过的,在出让、出租前不少于十个工作日报区人民政府。区人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的,应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。入市主体应当按照区人民政府的意见进行修改。
(二)集体经营性建设用地出让入市原则上采用招标、拍卖或者挂牌方式;
(三)区自然资源部门、公共资源交易部门负责发布出让公告、接受报名、资格审查;
(四)竞买人须在出让公告规定时间内,向区非税收入管理中心指定银行账户足额缴纳竞买保证金;
(五)入市地块出让起始价和底价,由入市主体根据评估机构评估的价格,原则上不得低于该地块实际取得的各项客观成本费费用之和,提交区土地资产管理委员会(或办公室会议)研究确定;
(六)出让人与受让人签订《集体经营性建设用地成交确认书》;
(七)土地出让成交结果在六安市裕安区公共资源交易网上公示10天;
(八)交易双方签订《集体经营性建设用地出让合同》;
(九)集体经营性建设用地使用权出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地标准执行;
(十)集体经营性建设用地出让收入实行收支两条线,全额纳入地方政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库,支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排。集体经营性建设用地出租、作价出资(入股)按农村产权交易方式进行。
第十条 成本核算
入市成本包含区片综合地价、地上附着物及青苗补偿费、社保基金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、业务支出等据实支付,且不得超过该宗地出让价款总额,若出让价款不足弥补成本的,按照以上综合地价、地上附着物及青苗补偿费、社保基金等顺序支付。
(一)区片综合地价即为收回承包经营权的补偿,参照安徽省人民政府制定的全省征地区片综合地价标准执行;
(二)地上附着物及青苗补偿费参照六安市人民政府制定的被征收集体土地上房屋、其他附着物及青苗补偿标准执行;
(三)社保基金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税等按照上级有关文件执行;
(四)业务支出包括测绘费、评估费等,总额不超过出让价款的2%。
第十一条 收益分配
集体经营性建设用地土地增值收益,是指该建设用地入市收入扣除入市成本后的差额。
(一)区政府财政部门负责按入市集体经营性建设用地土地增值收益工业按20%、商业用地50%的标准征收土地增值收益调节金(以下简称调节金);
(二)在土地成交及出让价款全部缴清后,由乡镇人民政府报告区人民政府,区财政部门按调节金的30%拨付给所在乡镇人民政府用作基础设施建设;
(三)征收调节金后的剩余土地增值收益部分,归农村集体经济组织全体成员所有,集体内部分配入市收益时,按照集体经济组织不高于35%,成员不低于65%的比例执行。主要用于社会保障、农村环境整治、完善基础设施、提升农村公共服务等支出;农村集体经济组织依法履行民主决策程序,将入市收益纳入农村集体资产统一管理,分配及使用情况纳入信息公开内容,接受审计监督和政府监管。
(四)集体经营性建设用地的受让人按照法律法规缴纳税收。
第十二条 产权登记
受让人申请集体经营性建设用地使用权不动产登记时,应提交如下资料:
(一)不动产登记申请书;
(二)申请人身份证明材料;
(三)《集体经营性建设用地出让合同》;
(四)缴清土地出让价款凭证和税费缴纳凭证;
(五)不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果;
依法利用集体经营性建设用地建造建筑物、构筑物和其他附着物的,可依法办理其所有权的不动产登记。
第十三条附则 本细则自2021年月 日起实施,试行期年,由区自然资源部门负责解释。本办法在试行过程与上级文件不一致的,以上级文件为准。
三、提请事项
现提请对《实施办法(送审稿)》进行审议,待通过后以中共六安市裕安区委、六安市裕安区人民政府名义印发。
2021年12月8日
其他渠道公众意见及采纳情况
未收到其他渠道公众意见采纳情况
征集小结(结果反馈)反馈时间:2021年12月6日 16时38分
25个单位无意见,2个单位提出意见,现将意见征集和采纳情况公示如下 | ||||||||||||
序号 | 部门 | 修改意见 | 采纳情况 | 未采纳原因 | ||||||||
1 | 区公共资源交易中心 | 因目前裕安区、金安区国有土地交易招拍挂两区都未承担该项业务,建议裕安区自然资源和规划局向六安市自然资源和规划局请示后确定交易受理部门 | 未采纳 | 参照金安区做法,确定裕安区集体经营性建设用地入市平台为区公共资源交易中心 | ||||||||
2 | 城南镇 | 第一条入市范围:部分城市开发边界内近期无开发计划造成建设用地闲置,建议可以适当对开发内部分集体建设用地以短期出租等方式纳入交易范围,盘活闲置集体建设用地,提高集体经济收人 |
第一条建议未采纳 |
该办法根据《六安市农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》第二条 本办法所称农村集体经营性建设用地,是指经依法办理土地所有权登记的农村集体建设用地中,依据国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的土地。国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途,依法控制集体经营性建设用地规模,促进集体经营性建设用地节约集约利用。 工业用地原则上用于保障农副产品加工及相关产业项目。商业用地可用于保障商务金融、娱乐康养、乡村酒店、特色民宿、乡村旅游等项目。 |
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第二条 入市地块: 1、第二款依法办理土地所有权登记,建议明确办理所有权登记形式。 2、第五款国土空间规划确定为工业、商业等经营用途,因乡镇国土空间规划暂时未实施,建议在编制乡镇国土空间规划过渡期间利用现有的土地利用总体规划,城乡规划或已编制村庄规划为工业、仓储、商业等经营性的建设用地。 |
未采纳 | 该办法第三条第二项(二)入市地块应当产权明晰,界址清楚,无权属争议,未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且依法完成集体土地所有权登记;已包含建议的内容。2、建议未采纳,该办法第五条入市规划审批乡镇人民政府负责将拟入市集体经营性建设用地具体情况书面报告区人民政府,相关事项由区自然资源和规划局负责提交区规划管理委员会研究,审查是否符合国家产业政策、生态环境保护、土地使用标准、国土空间规划或城乡规划等要求,经区规委会研究通过后,在1096平方公里范围内的由区自然资源和规划局上报市局、由市局出具规划条件和用地红线图,在1096平方公里范围以外的的由区自然资源和规划局出具规划条件和用地红线图,按土地出让程序公开入市交易。已包含该建议内容 | ||||||||||
第十一条 收益分配: 1、集体经营性建设用地入市后,属地政府及所在集体经济组织承担管理、服务及协调义务,建议应当适当提高乡镇人民政府及集体经济组织对集体经营建设用地土地增值收益比例。 2、建议应增加一款,集体经营性建设用地使用权发生转让、赠与、转租等交易行为的,按照收益的“初次分配基于产权、再次分配基于税收”原则,在契税暂时未覆盖农村经营性建设用地转让环节过渡期,土地再次转让时,受让方(承租方)应按照有关规定按照成交价款的3%-5%标准契税缴纳与契税相当的土地增值收益调节金。 |
第十一条收益分配1、建议已采纳区财政部门按调节金的20%拨付给所在乡镇人民政府用作基础设施建设调整为30%。2、该条建议未采纳,该办法第九条(十)集体经营性建设用地使用权出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地标准执行;已包含此内容。 |
文件
六安市裕安区人民政府办公室
关于印发裕安区集体经营性建设用地入市
实施办法(试行)的通知
裕政办〔2022〕3号
各乡镇人民政府,高新区管委会,区直有关部门、直属机构:
《裕安区集体经营性建设用地入市实施办法(试行)》已经区政府2022年第1次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。
六安市裕安区人民政府办公室
2022年1月20日
裕安区集体经营性建设用地入市实施办法
(试行)
为规范集体经营性建设用地入市行为,保障农村集体土地财产权益,健全城乡统一的建设用地市场,促进乡村振兴,根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规及《六安市农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》,结合我区实际,制订本办法。
第一条 入市范围
依据国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途,且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租、作价出资(入股)等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。省级及以上开发区和建制镇的开发边界以外的集体经营性建设用地纳入交易范围。
工业用地原则上用于保障农副产品加工及相关产业项目;商业用地可用于保障商务金融、娱乐康养、乡村酒店、特色民宿、乡村旅游等项目;但不得用于房地产开发,不得分割销售。
第二条 入市主体
(一)属于村集体所有的集体经营性建设用地,村集体经济组织(村民委员会)行使土地所有权;分别属于村内两个以上农村集体经济组织所有的集体经营性建设用地,由各集体经济组织或者村民小组行使土地所有权;属于乡镇集体所有的集体经营性建设用地,由乡镇人民政府行使土地所有权;
(二)集体经营性建设用地入市工作原则上由代表其行使所有权的村民委员会或者集体经济组织负责;
(三)依法取得法人资格的集体经济组织,可以作为入市的实施主体;尚未依法取得法人资格的集体经济组织,可以委托所在地村民委员会实施入市,并就委托事项明确各方权利义务关系。
第三条 入市地块
(一)村民委员会或集体经济组织委托中介机构对拟入市地块进行勘测定界,并出具地块勘测定界图;
(二)入市地块应当产权明晰,界址清楚,无权属争议,未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且依法完成集体土地所有权登记;
(三)宗地上的建(构)筑物和附属设施权属明晰,未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利;
(四)入市地块权属须经所在乡镇人民政府审核出具意见,或在地块勘测定界图上签署意见并盖章确认;
(五)拟入市集体经营性建设用地的所有权人与承包经营权人、使用权人签订补偿协议或调剂相应的土地,并由所在乡镇人民政府将相关资料报区农业农村部门、自然资源部门注销或变更土地承包经营权证、不动产证或集体建设用地使用权证;
(六)对现状为农用地、未利用地,国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途,依法办理农用地和未利用地转用手续,落实农民有关安置补偿、青苗补偿等保障,并依法履行耕地占补平衡义务的。
(七)用地性质和年限
1、工矿、仓储用地50年;
2、商服、旅游等用地40年;
3、其他经营性用途的教育、卫生、养老等用地50年。
第四条 入市初审
村民委员会或集体经济组织对拟入市的集体经营性建设用地入市事项,应当书面向所在乡镇人民政府提出初审申请,由乡镇人民政府出具初审意见,并经相关部门审核确认:
(一)区发改委审核是否符合产业政策;
(二)区生态环境分局审核是否符合生态环境保护标准要求;
(三)区住建局审核是否具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件;
(四)区自然资源和规划局审核国土空间规划要求和确认土地所有权,并出具规划条件。
第五条 入市规划审批
乡镇人民政府负责将拟入市集体经营性建设用地具体情况书面报告区人民政府,相关事项由区自然资源和规划局负责提交区规划管理委员会研究,审查是否符合国家产业政策、生态环境保护、土地使用标准、国土空间规划或城乡规划等要求,经区规委会研究通过后,在1096平方公里范围内的由区自然资源和规划局上报市局、由市局出具规划条件和用地红线图,在1096平方公里范围以外的由区自然资源和规划局出具规划条件和用地红线图,按土地出让程序公开入市交易。
第六条 地价评估
(一)按同地同价原则,拟入市集体经营性建设用地地价参照所在行政区域国有建设用地使用权出让地价标准或按《六安市辖区(不含叶集区)集体建设用地和农用地土地级别与基准地价》进行评估;
(二)出让地价须经有资质的评估机构评估确定,并出具《土地估价报告》。
第七条 民主决策
入市决议、方案、授权委托、资金使用、收益分配等入市事项,入市主体应当履行本集体内部民主决策程序。入市方案经本集体经济组织或村民代表会议民主决策确定,形成入市决议,并在本集体经济组织所在地张榜公示,公示时间不少于7天,公示无异议后,出具《集体经营性建设用地入市决议》,并签字盖章确认。经乡镇会议集体研究决定的入市决议,需提交专题报告。
(一)入市地块属村集体经济组织所有的,入市事项须按有关法律法规的规定,由村民会议或村民代表会议(理事会)按一事一议的要求形成决议,同意授权或委托村民委员会作为入市主体;
(二)入市地块属村民小组所有的,由村民小组会议或户主会议按一事一议的要求形成决议,同意授权或委托村民委员会作为入市主体;
前(一)(二)款集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意并在本集体经济组织所在地张榜公示7天;
(三)入市地块属乡镇集体所有的,入市事项须经乡镇专题会研究决定。
第八条 资料提交
入市主体向区政府自然资源部门提交如下入市资料:
(一)《集体经营性建设用地入市申请书》;
(二)土地及其附着物补偿协议;
(三)注销或变更后的土地承包经营权证、使用权证;
(四)《集体经营性建设用地入市决议》或会议纪要等;
(五)村民代表会议、村民会议、村民小组或户主会议记录;
(六)集体土地所有权证书;
(七)乡镇人民政府初审意见或乡镇专题报告;
(八)区规委会会议纪要及出让地块的规划条件(含规划红线图);
(九)《集体经营性建设用地入市方案》:
(十)其他需要提供的资料。
第九条 交易组织
经区规划管理委员会研究通过的集体经营性建设用地,由入市主体出具委托书,委托区自然资源部门、公共资源交易部门共同组织入市:
(一)区自然资源部门对入市主体上报拟定的入市方案, 入市地块的规划条件、界址、面积、使用年限、交易方式、起始价、竞买保证金、加价幅度等进行审核,审核通过的,在出让、出租前不少于十个工作日报区人民政府。区人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的,应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。入市主体应当按照区人民政府的意见进行修改;
(二)集体经营性建设用地出让入市原则上采用招标、拍卖或者挂牌方式;
(三)区自然资源部门、公共资源交易部门负责发布出让公告、接受报名、资格审查;
(四)竞买人须在出让公告规定时间内,向区非税收入管理中心指定银行帐户足额缴纳竞买保证金;
(五)入市地块出让起始价和底价,由入市主体根据评估机构评估的价格,原则上不得低于该地块实际取得的各项客观成本费费用之和,提交区土地资产管理委员会(或办公室会议)研究确定 ;
(六)出让人与受让人签订《集体经营性建设用地成交确认书》;
(七)土地出让成交结果应在本集体经济组织事务公示栏公示,同时在六安市裕安区公共资源交易网上公示10天,接受社会和群众监督;
(八)交易双方签订《集体经营性建设用地出让合同》或《集体经营性建设用地出租合同》;
(九)成交结果公示到期且无异议的,入市主体应与受让人、承租人等签订出让合同、出租合同,载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开竣工期限、产业准入和生态环境保护要求,约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式,以及违约责任和解决争议的方法等,并报市、县(区)自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的,合同无效;造成损失的,依法承担民事责任。合同示范文本由国务院自然资源主管部门制定;
(十)集体经营性建设用地使用权出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地标准执行;
(十一)集体经营性建设用地出让收入实行收支两条线。集体经营性建设用地出租、作价出资(入股)按农村产权交易方式进行。
第十条 成本核算
入市成本包含区片综合地价、地上附着物及青苗补偿费、社保基金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、业务支出等据实支付,且不得超过该宗地出让价款总额,若出让价款不足弥补成本的,按照以上综合地价、地上附着物及青苗补偿费、社保基金等顺序支付。
(一)区片综合地价即为收回承包经营权的补偿,参照安徽省人民政府制定的全省征地区片综合地价标准执行;
(二)地上附着物及青苗补偿费参照六安市人民政府制定的被征收集体土地上房屋、其他附着物及青苗补偿标准执行;
(三)社保基金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税等按照上级有关文件执行;
(四)业务支出包括测绘费、评估费等,总额不超过出让价款的2%。
第十一条 收益分配
集体经营性建设用地土地增值收益,是指该建设用地入市收入扣除入市成本后的差额。
(一)区政府财政部门负责征收入市集体经营性建设用地土地增值收益,工业用地按20%、商业用地50%的标准征收土地增值收益调节金(以下简称调节金);
(二)在土地成交及出让价款全部缴清后,由乡镇人民政府报告区人民政府,区财政部门按调节金的30%拨付给所在乡镇人民政府用作基础设施建设;
(三)征收调节金后的剩余土地增值收益部分,归农村集体经济组织全体成员所有,集体内部分配入市收益时,按照集体经济组织不高于35%,成员不低于65%的比例执行。主要用于社会保障、农村环境整治、完善基础设施、提升农村公共服务等支出;农村集体经济组织依法履行民主决策程序,将入市收益纳入农村集体资产统一管理,分配及使用情况纳入信息公开内容,接受审计监督和政府监管;
(四)集体经营性建设用地的受让人按照法律法规缴纳税收。
第十二条 产权登记
受让人申请集体经营性建设用地使用权不动产登记时,应提交如下资料:
(一)不动产登记申请书;
(二)申请人身份证明材料;
(三)《集体经营性建设用地出让合同》;
(四)缴清土地出让价款凭证和税费缴纳凭证;
(五)不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果;
依法利用集体经营性建设用地建造建筑物、构筑物和其他附着物的,可依法办理其所有权的不动产登记。
第十三条 其他
本办法自印发之日起实施,由区自然资源部门负责解释。本办法在试行过程中法律、法规及上级文件另有规定的,从其规定。
解读
一、决策背景和依据
为深入贯彻落实党中央国务院和省委省政府关于完善社会主义市场经济体制,稳妥有序推进集体经营性建设用地入市,实行与国有建设用地同等入市、同权同价同责,提高资源配置效率,为实现乡村振兴提供土地要素保障。 根据2019年新修订的《中华人民共和国土地管理法》第十条“国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用”规定,农民集体所有的土地也可以依法确定给单位和个人使用,打破了原来单位和个人只有依法使用国有土地的界限,农民集体所有土地与国有土地可以实现同权同价。2021年9月1日施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》用了一整节的内容详细阐述了集体经营性建设用地管理,为农村集体经营性建设用地入市指明了方向。2021年8月5日,六安市人民政府办公室发布《六安市农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》(六政办〔2021〕23号)、2021年10月省自然资源厅发布《安徽省农村集体经营性建设用地入市工作指导意见(征求意见稿)》,规定了农村集体经营性建设用地入市的程序和收益管理等内容,为我区制定《农村集体经营性建设用地入市实施办法(试行)》提供依据。
二、制定意义和总体考虑
为稳妥有序推进我区农村集体经营性建设用地入市工作,进一步落实《六安市农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》,规范我区集体经营性建设用地入市行为,保障农村集体土地所有权人的土地财产权益,促进乡村振兴,规范农村集体经营性建设用地入市收益分配及收益管理,切实保障农民合法权益。
三、研判和起草过程
为推进我区农村集体经营性建设用地入市工作,规范我区集体经营性建设用地入市行为,2021年9月区自然资源局组织学习了《六安市农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》及相关法律、法规,借鉴金寨县试点经验及霍山县按《霍山县集体经营性建设用地入市实施办法(试行)》入市成功案例,参照国有建设用地土地出让程序,2021年9月,我局牵头起草了《关于征求<裕安区集体经营性建设用地入市实施办法>(试行)》(征求意见稿)意见的函》。经过局业务会及各方反复研究论证,于2021年10月底形成了《裕安区集体经营性建设用地入市实施办法(征求意见稿)》,2021年11至12月期间,在裕安区政府网站公开征求意见,同时通过OA系统征询了区直有关部门、各乡镇的意见建议,我局对《征求意见稿》的反馈意见进行了认真的梳理汇总、充分吸取采纳相关意见建议,进行修改完善后,送区司法局进行合法性审查,依据合法性审核意见,进一步修改完善,最终形成了《裕安区集体经营性建设用地入市实施办法(试行)(送审稿)》。
四、工作目标
界定农村集体经营性建设用地范围,明确农村集体经营性建设用地入市主体和实施程序,建立健全农村集体经营性建设用地市场交易规则,尽快形成入市案例,
五、主要内容
《裕安区集体经营性建设用地入市实施办法(试行)》共十三条,分别为入市范围、入市主体、入市地块、入市初审、入市规划审批、地价评估、民主决策、资料提交、交易组织、成本核算、收益分配、产权登记等。
六、创新举措
明确农村集体经济组织和全体成员征收调节金后的剩余土地增值收益部分的分配比例, 按照集体经济组织不高于35%,成员不低于65%的比例执行。
七、保障措施和下一步工作
一是待《安徽省农村集体经营性建设用地入市工作指导意见》出台后,及时修订和完善我区《集体经营性建设用地入市实施办法(试行)》,指导符合入市条件的集体土地所有权人开展农村集体经营性建设用地入市工作;为乡村振兴提供用地保障。
二是首先将入市范围确定省级及以上开发区和建制镇的开发边界以外的集体经营性建设用地纳入交易范围;待我区形成成功入市案例后,对省级及以上开发区和建制镇的开发边界范围内不符合土地征收成片开发方案,又急需落地的好项目可以视情选择入市。
三是部门联动,联合各相关部门,各司其职,稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市工作。